看懂土地流轉(zhuǎn)的六大模式

如何聚土地，有三個(gè)步驟，選模式、抓關(guān)鍵、抓運(yùn)營(yíng)。選模式就是你一定要選一個(gè)100%掙錢且省心的模式，選好了模式之后你就要抓關(guān)鍵，就要開(kāi)始著手去做了，這時(shí)候你一定要抓關(guān)鍵，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，你才能減少土地拿到手的成本，抓住關(guān)鍵人你才能減少糾紛。等土地拿到手之后，你就要抓運(yùn)營(yíng)，高效的管理辦法及省心的運(yùn)營(yíng)模式都是盈利的關(guān)鍵。

1、選模式

在你動(dòng)手之前，一定要去選土地運(yùn)營(yíng)模式，目前土地運(yùn)營(yíng)模式有六種。按照模式采取人數(shù)的多少，第一種：土地承包的模式。第二種土地信托，也叫土地銀行模式。第三種：土地服務(wù)性托管模式。第四種是土地收益性托管。第五種是土地半托管。第六種模式是：農(nóng)民帶著土地入股。

第一種：土地承包。

在做的這種模式應(yīng)該不陌生了，很多人也是因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)了300畝地或200畝地來(lái)我們平臺(tái)上找項(xiàng)目的，我就介紹一下這種模式的優(yōu)缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)：能完全控制土地，發(fā)展什么種植項(xiàng)目自己可以說(shuō)了算，土地可以集約化、規(guī)�；�種植。缺點(diǎn)：前期資金占用量大，雇傭人工，運(yùn)營(yíng)成本大（人難管），土地全部集中在你手里頭，風(fēng)險(xiǎn)大。

第二種是：土地中介，也叫土地銀行。

這種模式是不想種地的農(nóng)民把土地都給你合作社，你合作社把土地再轉(zhuǎn)租給想租地的農(nóng)民、家庭農(nóng)場(chǎng)、種植大戶，合作社掙其中的差價(jià)。優(yōu)點(diǎn)：自己不承擔(dān)種植風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)，租給想承包土地的人。缺點(diǎn)：如何合作社將土地轉(zhuǎn)租不出去，就要合作社去運(yùn)營(yíng)這些土地合作社的運(yùn)營(yíng)成本就增大。

第三種是土地服務(wù)性全托管。

土地托兒所形式，土地服務(wù)型全托是產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的“一條龍”服務(wù)模式，合作社收取服務(wù)費(fèi)，在合同里注明各項(xiàng)附屬條件，并向農(nóng)戶保證達(dá)到定額的產(chǎn)量。優(yōu)點(diǎn)：先收費(fèi)，后服務(wù)，合作社的利益有保障，不承擔(dān)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：農(nóng)民接受起來(lái)慢，而你合作社掙的是只是服務(wù)的錢。就是農(nóng)民出一定的費(fèi)用把自己的地托付合作社種植管理（收割單算），而收的糧食全部歸農(nóng)民自己所有。

第四種是：土地收益型全托，農(nóng)民將土地委托合作社全權(quán)管理。

合作社每年給農(nóng)民定額的租金或分紅。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：合作社可以先不給農(nóng)民錢去運(yùn)作土地，年底給老百姓分紅或固定收益。缺點(diǎn)是：開(kāi)始讓老百姓相信你難，自己承擔(dān)種植風(fēng)險(xiǎn)。

第五種是：土地“半托”型合作模式。

有的地方也叫菜單式托管。合作社和農(nóng)民商量，選擇一些服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)結(jié)束后由農(nóng)戶驗(yàn)收作業(yè)質(zhì)量。優(yōu)點(diǎn)是：讓農(nóng)民接受起來(lái)容易。缺點(diǎn)：選擇的多樣性管理難，利潤(rùn)點(diǎn)低。

第六種是：土地入股模式。

入股模式被看成合作社最高級(jí)形式，農(nóng)民用土地作股加入合作社，參與合作社經(jīng)營(yíng)，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，是合作社未來(lái)的主要運(yùn)營(yíng)模式。優(yōu)點(diǎn)是：合作社和農(nóng)民共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不占用大量資金。缺點(diǎn)：農(nóng)民說(shuō)退社就退社，對(duì)土地的控制力度弱。

2、抓關(guān)鍵

選好了模式之后，就要開(kāi)始著手去做了，這時(shí)候你一定要抓關(guān)鍵，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，你才能減少土地拿到手的成本，抓住關(guān)鍵人你才能減少糾紛。這就需要你對(duì)土地流轉(zhuǎn)或托管、入股的流程一定要了解。流程如下圖所示。

土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)就是土地價(jià)格，給高了你的運(yùn)營(yíng)成本大，給低了農(nóng)民不愿意把土地給你，所以價(jià)格一定要定好。

3、抓運(yùn)營(yíng)

通過(guò)土地運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，比如承租轉(zhuǎn)包或劃區(qū)域管理來(lái)提高管理水平，同時(shí)可以采取種植技術(shù)：預(yù)防為主、綜合防治的種植技術(shù)或者是通過(guò)提高機(jī)械化來(lái)提高運(yùn)營(yíng)成本。

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